Существенные условия ДДУ

Объект долевого строительства

1. Основные характеристики многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

• Сведения о доме должны соответствовать проектной документации (вид, назначение, этажность, общая площадь, используемый материал и т.д.).
• Основные характеристики жилого или нежилого помещения:

• о назначении объекта (жилое или нежилое помещение);
• этаж, на котором расположен объект;
• общая площадь помещения;
• количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении;
• наличии и площади частей нежилого помещения.

К договору застройщик прикладывает графический план объекта в виде чертежа или схемы.

Верховный суд п. 2 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного суда 19.07.2017 указал что при заключении договора участия в долевом строительстве застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства 1) полную и достоверную информацию о потребительских свойствах и 2) характеристиках конкретного объекта долевого строительства и 3) описание местоположения строящегося объекта недвижимости с учетом окружающей обстановки, а также 4) сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме (например, электрического, санитарно-технического, иного оборудования).

Срок передачи объекта

Неустойка

В силу п. 2 ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ в договоре указывается срок передачи застройщиком объекта долевого строительства.

1. Срок передачи для всех участников долевого строительства един (ч. 1 ст. 6 Закона № 214-ФЗ).
2. За нарушение сроков передачи объекта застройщик обязан уплатить неустойку (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ).

• Размер неустойки для гражданина – 1/150 ставки рефинансирования ЦБ. Расчет производится от цены договора за каждый день просрочки (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ).
• Если застройщик подаст заявление о снижении неустойки суд вправе ее снизить (п. 9 Обзора).

Уведомить дольщика о задержке строительства не позднее чем за два месяца до истечения срока, который установил договор. Дольщик вправе подписать соглашение, но это не является его обязанностью. При подписании соглашения дольщик теряет право за указанный срок требовать уплаты неустойки.

• Дольщик в свою очередь вправе предложить застройщику при продлении срока – освободить его от уплаты за дополнительные метры или сделать черновую отделку за счет застройщика.

Соглашение о продлении срока необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Моральный вред

При задержке строительства дольщик вправе потребовать компенсацию морального вреда. Суд не вправе отказать в компенсации, т.к. достаточно самого факта нарушения прав потребителя (абз. 1 п. 45 постановления Пленума Верховного суда от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителе).

Размер компенсации как правило не превышает 10-15 т.р. Из личной практики: чем больше суд взыскивает неустойку, тем меньше компенсация морального вреда.

Убытки

Один из распространенных примеров о возмещении убытков, это временная аренда жилья.

Основание: ст.10 Закона № 214-ФЗ, п. 1 ст. 28 Закона о защите прав потребителя, определение Верховного суда от 19.12.2017 № 18-КГ17-239.

Штраф за отказ добровольно удовлетворить требования дольщика.

• Размер штраф составляет 50 % от суммы, которую присудят дольщику (п.6 ст.13 Закона о защите прав потребителей).
• При этом суд взыскивает штраф независимо от того, заявлял дольщик такое требование или нет (абз. 2 п. 46 постановления № 17).

Для взыскания штрафа необходимо направить застройщику претензию с требованием возместить неустойку (п. 12 Обзора).

Судебные издержки

• госпошлина;
• расходы на представителя (юриста), эксперта;
• почтовые расходы;
• расходы на нотариальную доверенность.

Застройщик не вправе включить в договор долевого участия условие о том, что не несет ответственности за недостатки объекта (ч.4 ст.7 Закона № 214-ФЗ).